こんにちは。
名古屋で中古マンション・中古戸建をおしゃれにリノベーションしているネクストカラーズのライター安井です。

中古マンション×リノベーションというのが一般的にも認知度が上がってきているなぁと感じる今日この頃です。
そんな中で「マンションの寿命って?」という質問というか、疑問と言うか。
この質問の答えについては恐らく、不動産屋の営業マンもしくは建築の知識を持っている人それぞれで返ってくる答えが違うんだろうなぁと思っています。
中古マンションを購入してリノベーションすると言っても元となるマンションに寿命が近くてすぐにダメになってしまうかも・・・なんてなったらリノベーションに費用をかけづらいですよね。

一般的な住宅の寿命

建物の寿命というのは、税法上の法定耐用年数で、木造なら22年、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造だと47年、軽量鉄骨19年もしくは27年、重量鉄骨34年と定められています。
しかし、この数字は実際には寿命と言うより建物の減価償却費の算出に使われるもので、実際の耐用年数とは異なり建物を売却する際に減価償却を行い、売却によって利益が出たかどうかを見る為の数字と言った方がよいでしょう。
建物の実際の寿命は建物の材料や維持管理状況によって変わります。
国土交通省は平成25年に、『期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について(PDF)』という住まいの寿命推定をまとめています。
これによると鉄筋コンクリート造マンションは100年以上の耐久力が潜在しているが、実際の滅失データでは68年に留まっていると捉えられます。しかし、データが戦後から70年ほどしか現在までで経っていないことを考えると、滅失データの結果はマンションの寿命を正しく表しているかというと疑問点が残るということになります。

マンションの寿命は延びるのか

マンションの潜在的な耐久力が100年以上あるとしても、マンションも人間同様健康次第では寿命が大きく損なわれてしまいます。
マンションの健康を維持する為には、長期修繕計画に基づいて修繕が適切に行われてきたかという点が非常に重要です。そもそも長期修繕計画自体は1960年代から1970年代にかけて建てられたマンションでは、ほとんど行われていませんでした。そのため、この年代のマンションは築30年程度で建て替えが行われてきたのが現状です。

また、長期修繕計画通りに修繕積立金が積み立てられているかどうかも重要です。いくら計画が立案してあっても積立金がなければ修繕を実際に行うことはできないからです。
マンションを選ぶ際には長期修繕計画がしっかりと建てられていることと、計画通りに積立金が集金できている点を確認しておきましょう。

耐震性も踏まえたマンションを

日本の建物の耐震基準は、昭和56年を境に大きく変わりました。昭和56年5月31日までに建築確認申請が下りた建物を旧耐震、昭和56年6月1日以降のものを新耐震と呼んでいます。

いわゆる旧耐震マンションの場合、耐震診断を受けて耐震の補強工事を行っていれば耐震性は特に問題視されません。しかし、実際には耐震工事を行うためには、マンションの総会で工事費用の承認が必要となりこのハードルがけっこう高いので、実際に旧耐震マンションが耐震補強工事を行っているかどうかは要確認が必要です。

個人的なマンション寿命の見解

個人的な見解ですが、中古マンションをお客様と一緒にご案内していると外観にかなりの差があります。(当然と言えば当然ですが)
同じ昭和60年建築のマンションでも管理の状況で見た目にもかなりの差があることが少なくないと感じます。
日本は地震が多い国ですので、先ほどの耐震についてはもちろん気になるところではありますが、そういったハードルをクリアして維持管理をしっかり行っているのであればマンションは実際には100年近く耐久しても不思議ではないのかなというのが個人的に思うところです。

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この記事を書いた人
安井 俊満
安井 俊満 マーケティング

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